mercoledì 18 marzo 2009 - Pubblicazione a cura di Luigi Piazzolla
Provvedimento presidenziale di assegnazione della casa familiare - contratto preliminare di compravendita - trascrizione - opponibilità
TRIBUNALE CIVILE DI TRANI
Sede distaccata di Barletta
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, Sede Distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli ha pronunciato la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 13227 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2002.
TRA
D. M. A., elett.te dom.ta in Barletta alla via (omissis), presso e nello studio dell’Avv. R. F., dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura a margine dell’atto di citazione
-ATTRICE-
E
S. E. A. L., elett.te dom.ta in Barletta alla via (omissis), presso e nello studio dell’Avv. G. A., che la rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
-CONVENUTA-
nonché
M. M., elett.te dom.to in Barletta alla via (omissis), presso e nello studio dell’Avv. F. L., che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della memoria di costituzione
-TERZO CHIAMATO IN CAUSA-
OGGETTO: detenzione senza titolo.
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 22.04.2002, l’attrice, sig.ra M. A. D. conveniva in giudizio la sig.ra E. A. L. S. per ottenere il rilascio dell’appartamento sito in Barletta alla via (omissis), che assumeva venisse occupato senza titolo. A fondamento di tale domanda, l’attrice deduceva di aver acquistato da M. M., con atto pubblico del 05.04.2001, l’appartamento in questione, che la convenuta occupava per uso di abitazione senza però averne titolo alcuno legittimamente opponibile alla nuova proprietaria.
Pertanto l’attrice concludeva per il rilascio immediato dell’immobile da parte della convenuta resistente, nonché per la fissazione della data di esecuzione del rilascio del ridetto immobile, con vittoria di spese e competenze di lite.
La convenuta si costituiva depositando comparsa di costituzione e risposta richiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto evidenziando che M. M. era marito della S. e legato all’attrice da stretti vincoli di parentela per essere figlio della sorella P.F. D.; che fra i coniugi era da tempo in corso il procedimento di separazione giudiziale per colpa promosso dalla S.; che l’appartamento in questione era la casa coniugale della famiglia M. - S. ed era stata assegnata alla S. dal Presidente del Tribunale di Trani con ordinanza del 9.11.2000 per essere destinato ad abitazione sua e della sua famiglia composta anche da due figli minori; che il prezzo dell’appartamento, formalmente indicato per 370 milioni di lire (€ 191.089,05), non era stato versato al M. ma solo interamente compensato con un accollo da parte dell’acquirente di un debito di pari importo che il nipote aveva contratto con la madre.
La convenuta, in via riconvenzionale, spiegava domanda intesa a far dichiarare principalmente la simulazione assoluta del contratto di compravendita intervenuto fra D. M. A. e M. M. subordinandone la sua inefficacia contrattuale. Concludeva sostenendo che tale trasferimento di proprietà non fa venir meno il diritto di godimento del coniuge assegnatario in virtù di un provvedimento di separazione personale. Spese come per legge.
La convenuta chiedeva ed otteneva la chiamata in causa del marito M. M., il quale si costituiva depositando la propria comparsa di costituzione e risposta chiedendo il rigetto delle domande proposte da E. A. L. S., con vittoria di spese e competenza di giudizio.
All’udienza di prima comparizione del 13.12.2002, costituito il regolare contraddittorio tra le parti, il giudice rinviava la causa per i provvedimenti ex art. 183 c.p.c.
All’udienza del 23.05.2003, la convenuta chiedeva lo stralcio della memoria depositata dall’attore; il Giudice preso atto di ciò, stralciava la memoria attorea e rinviava la causa all’udienza istruttoria del 12.12.2003 assegnando alle parti termini per il deposito di memorie ex art. 183 5 comma c.p.c.. A tale udienza il giudice assegnava alle parti termini per le richieste istruttorie ex art. 184.
All’udienza del 20.07.2004 il giudicante si riservava e, con ordinanza resa fuori udienza in data 12.11.2004, ammetteva i deferiti interrogatori formali dei sigg. M. M. e D. M.A., rinviando la causa all’udienza del 11.07.2005 per l’espletamento delle prove orali.
All’udienza del 26.09.2005, assunti gli interrogatori formali, il giudice si riservava e, con ordinanza resa fuori udienza in data 21.10.2005, ammetteva le prove testimoniali dei testi M. M. E., P. L., D. P. F. e S. A..
Assunte le prove orali , il Giudice, con ordinanza del 19-20/06/2006, riteneva conclusa la fase istruttoria, considerando ininfluenti ed irrilevanti le ulteriori richieste istruttorie ai fini della decisione, fissava l’udienza per la precisazione delle conclusioni al 23.04.07.
All’udienza del 28.05.2007 , il giudice introitava la causa per la decisione ed assegnava alle parti i termini di cui all’art. 190 c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e repliche.
Successivamente rimetteva la causa sul ruolo, in virtù di istanza concorde depositata dalla parti in data 18.7.2007, e fissava la comparizione delle parti all’udienza del 14.12.2007.
A tale udienza, il giudicante si riservava nuovamente, con assegnazione di nuovi termini di cui all’art.190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda dell’attrice va accolta per le ragioni di seguito esposte.
In via preliminare ritiene questo giudice che snodo cruciale della presente controversia sia costituito dall’individuazione della fattispecie giuridica posta al proprio vaglio.
Risulta pacifico che la sig.ra D. M. A. è proprietaria dell’appartamento sito in Barletta alla via (omissis), in virtù di un regolare atto pubblico di compravendita stipulato il 25.02.2000 e trascritto il 03.03.2000.
L’attrice è quindi legittimata ad agire per la restituzione dell’immobile che sostiene essere occupato sine titulo dalla convenuta.
Da un attento esame della documentazione prodotta in atti e dalle prove orali espletate nella lunga fase istruttoria, è emerso, senza ombra di dubbio, che la detenzione dell’immobile da parte della sig.ra S. E. A. L., è attualmente sine titulo, La convenuta, nella propria comparsa di risposta, ha dichiarato che “ il trasferimento di proprietà attuato dal signor M. non fa venir meno il diritto di godimento del coniuge assegnatario e dei figli originato dal provvedimento di separazione personale”, ovvero che l’appartamento in questione era stato assegnato alla Santoro dal Presidente del Tribunale con ordinanza del 9.11.2000 per essere destinato ad abitazione sua e della sua famiglia composta anche da due figli minori.
Orbene, preliminarmente, va subito acclarato che, nel corso del presente giudizio, il processo di separazione che ha originato il provvedimento in questione, si è concluso con la sentenza n. 900/2006 del Tribunale di Trani , che ha statuito:
- al punto 6 del dispositivo recita che: “ nulla dispone in ordine all’assegnazione della casa coniugale”;
- nella motivazione della sentenza a pagina 8 recita che: ”quanto all’assegnazione della casa coniugale, risultando agli atti contratto preliminare ed atto pubblico definitivo di compravendita, con il quale la casa coniugale di proprietà esclusiva del resistente, è stata venduta a Dipaola Maria Anna, zia della resistente, nonché intimazione di rilascio dell’abitazione da parte dell’acquirente, va premesso che la ricorrente non ha più titolo per vedersi assegnata la casa coniugale; si reputa pertanto necessario revocare l’ordinanza presidenziale relativa all’assegnazione alla moglie della casa coniugale ”
Prendendo in considerazione tale sentenza, allo stato dei fatti, quindi non esiste alcun diritto vantabile dalla Santoro, essendo appunto stata revocata la relativa disposizione presidenziale.
Tuttavia codesto giudicante, non fonda il suo convincimento solo sulle disposizioni di cui alla detta la sentenza in quanto appellata e quindi non soggetta a giudicato.
Per quanto riguarda il provvedimento del Presidente del Tribunale in ordine all’assegnazione della casa famigliare, in merito all’opponibilità dei diritti acquisiti dal terzo, la giurisprudenza afferma che:”ai sensi dell'art. 6, comma 6, l. 1 dicembre 1970 n. 898 (nel testo sostituito dall'art. 11 l. 6 marzo 1987 n. 74) - dettato con riguardo al procedimento di divorzio e applicabile anche in tema di separazione personale dei coniugi - il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente l'immobile, ovvero il coniuge legittimo assegnatario dell'abitazione ex familiare, in virtù di valido provvedimento giudiziale, anche provvisorio, pronunciato nella causa di separazione personale o di divorzio, può utilmente opporre detto titolo al terzo che abbia acquistato la casa in epoca successiva al provvedimento di assegnazione; tale opponibilità sussiste, entro nove anni dalla data del provvedimento, anche se questo non sia stato trascritto e anche oltre i nove anni se è stato trascritto”. (cfr.Cass. n. 5067 del 2 aprile 2003 e Cass. n. 4719 del 3 marzo 2006).
Orbene, in merito alla citata giurisprudenza nel caso in esame, si evidenza che l’acquisto effettuato in data precedente al provvedimento di assegnazione prevale sull’assegnazione, viceversa prevale l’assegnazione anche se non trascritta sull’acquisto.
Ebbene, alla luce delle risultanze processuali è stato evidenziato dal punto di vista cronologica che:
- il preliminare di vendita è stato stipulato il 25.02.2000 e trascritto il 3.03.2000;
- il provvedimento presidenziale è stato emesso il 9.11.2000;
- l’atto pubblico di compravendita è stato stipulato il 5.04.2001 e trascritto il 13.04.2001.
Posto ciò, si evidenzia che, il provvedimento presidenziale (non trascritto) è stato emesso prima dell’atto pubblico di compravendita ma dopo il preliminare di vendita, quindi prevale il preliminare di vendita sul provvedimento di assegnazione poiché antecedente a quest’ultimo, in quanto in virtù del disposto normativo dell’art. 2645 c.c. , la trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare, ovvero nel caso in esame, l’attrice con la trascrizione del preliminare è tutelata nei confronti di chi, nelle more della stipula del contratto definitivo, eventualmente acquisti dal promittente venditore diritti incompatibili con quelli oggetto del contratto preliminare.
Pertanto una volta trascritto il contratto definitivo, il suo diritto prevale rispetto ai terzi che abbiamo eseguito trascrizioni ed iscrizioni contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Per tutto quanto innanzi detto la domanda dell’attrice è fondata e va integralmente accolta. Per l’effetto, va ordinato il rilascio dell’immobile di cui è causa nella piena disponibilità della sig.ra D. M. A. libero e sgombero da persone e cose.
Pur tuttavia, codesto Giudice, alla luce della situazione familiare dell’odierna convenuta, ritiene di dover fissare il rilascio alla data del 15 giugno 2009.
Per i motivi innanzi esposti, va rigettata la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta e diretta ad ottenere la dichiarazione con cui si afferma che il trasferimento di proprietà attuato dal sig. M. non fa venir meno il diritto di godimento del coniuge assegnatario e dei figli originato dal provvedimento di separazione.
Va rigettata, altresì, la domanda riconvenzionale spiegata sempre da parte convenuta in merito alla simulazione dedotta in quanto infondata.
Orbene, la simulazione è l'
istituto mediante il quale due soggetti pongono in essere un
contratto, o in genere un
negozio giuridico, con l'accordo che il medesimo non produca alcun effetto tra le parti (
ex art. 1414 c.c.). La simulazione è uno dei casi più eclatanti di divergenza tra dichiarazione e volontà negoziale ovvero si ha quando le parti, d'accordo, pongono in essere deliberatamente dichiarazioni difformi dall'interno volere; le parti, cioè, pongono in essere un negozio giuridico del quale non vogliono gli effetti, ovvero si propongono di realizzare effetti diversi da quelli tipici del negozio posto in essere.
In sintesi la simulazione è il fenomeno dell'apparenza contrattuale creata intenzionalmente.
Nel corso del procedimento tale apparenza contrattuale basata su deliberate dichiarazioni difformi dall’interno volere delle parti, non è stato dimostrato.
La difesa della S. apporta elementi presuntivi, per quanto attiene alla dedotta simulazione, elementi che sono stati sconfessati dalle risultanze istruttorie sia documentali che con i testimoni.
Orbene, per consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di prova della simulazione di contratti di compravendita immobiliare, che esigono la forma scritta "ad substantiam", la dimostrazione della volontà delle parti di concludere un contratto diverso da quello apparente incontra non solo le normali limitazioni legali all'ammissibilità della prova testimoniale e per presunzioni, ma anche quella, più rigorosa, derivante dal disposto degli art. 1414, comma 2, e 2725 c.c., di provare la sussistenza dei requisiti di sostanza e forma del contratto diverso da quello apparentemente voluto e l'esistenza, quindi, di una controdichiarazione, dalla quale risulti l'intento comune dei contraenti di dare vita ad un contratto soggettivamente diverso da quello apparente. Di conseguenza, e con riferimento alla compravendita immobiliare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo e l'apparente compratore non può essere risolta, con la prova per testimoni o per presunzioni di un accordo simulatorio cui abbia aderito il venditore, e neppure, in assenza della controdichiarazione, tale prova può essere data con il deferimento o il riferimento del giuramento (art. 2739, comma 1, c.c.), né tanto meno mediante l'interrogatorio formale, non potendo supplire la confessione, in cui si risolve la risposta positiva ai quesiti posti, alla mancanza dell'atto scritto”. ( cfr.Cass. 19 febbraio 2008 n. 4071)
In merito alla richiesta di revoca dell’ atto di compravendita, dalle risultanze del processo, non è stata data alcuna prova in merito ai presupposti di tale azione, pertanto il contratto è valido ed efficace.
In virtù di quanto innanzi detto e alla luce delle risultanze istruttorie e processuali, la domanda, così come proposta dall’attrice, va accolta.
Le spese seguono la soccombenza in capo all’attore.
Compensa le spese per il terzo chiamato in causa.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla sig.ra D. M. A. contro S. E. A. L., nonché contro M. M., così provvede:
1) Accoglie la domanda dell’attrice;
2) Per l’effetto, riconosce e dichiara il diritto della sig.ra D. M. A., alla restituzione dell’immobile sito in Barletta alla via (omissis), detenuto sine titulo dalla sig.ra S. E. A. L.;
3) Sempre per l’effetto, condanna la convenuta al rilascio, in favore dell’attrice, della predetta unità immobiliare, libera e sgombra da persone alla data del 15 giugno 2009;
4) Rigetta le domande riconvenzionali spiegate dalla convenuta per le motivazioni in narrativa;
5) Condanna la convenuta al pagamento in favore dell’attrice delle spese della presente procedura che liquida in complessivi € 2.620,81di cui € 120,81 per esborsi € 1.000,00 per diritti, € 1.500,00 per onorari, oltre spese generali 12,50% art. 14 T.F., CAP e IVA come per legge;
6) Compensa le spese per il terzo chiamato in causa.
Barletta,lì 5 marzo 2009
IL GIUDICE
Avv. Nicola Frivoli
