venerdì 16 gennaio 2009 - Pubblicazione a cura di
Condominio, acquirente, condomino, status, legittimazione, partecipazione
In tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 16 giugno - 9 settembre 2008, n. 23345
(Presidente Settimj - Relatore Migliucci)
Svolgimento del processo
S. B. proponeva opposizione al decreto con cui il Giudice di Pace di Bari le aveva ingiunto di pagare a favore del Condominio Palazzina B2, facente parte del supercondominio X., la somma di euro 464,81 dovuta a titolo di oneri condominiali.A sostegno del ricorso deduceva che l'importo richiestole nel 2003 relativo al bilancio 1-5-2002/31-12-2002 ed approvato da una assemblea alla quale era rimasta totalmente estranea non era dovuto, posto che sin dal 1999 aveva venduto l'appartamento ubicato nel condominio.
In via riconvenzionale chiedeva la restituzione della somma di euro 464,81, versata a titolo di fondo cassa.
Con sentenza dep. il 6 giugno 1995 il Giudice di Pace di Bari rigettava l'opposizione nonché la domanda riconvenzionale dalla medesima proposta, sul rilievo che il credito azionato era relativo ad oneri condominiali - dovuti per il periodo anteriore a quello (1999) in cui la ricorrente aveva venduto l'appartamento di sua proprietà ed approvati con la delibera del 5-11-2003 - di cui la B. non aveva lamentato la illegittimità chiedendone la declaratoria di nullità, avendo le contestazioni riguardato solo singole voci.
In realtà, il credito era risultato provato dalla documentazione prodotta dall'opposto e non contestata nel suo complesso (prospetti allegati alla delibera e regolarmente approvati).
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la B. sulla base di due motivi.
Ha resistito l'intimato che ha depositato memoria illustrativa.
Attivatasi procedura ex art. 375 cod. proc. civ. il Collegio ha disposto la trattazione della causa alla pubblica udienza.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la B., lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1137, 1421, 2948 n. 4) cod. civ., 63 disp. att. cod. civ., 112, 115, 360 n. 4 e 633 cod. proc. civ., censura la sentenza impugnata laddove non aveva considerato che la ricorrente da oltre cinque anni non era più condomina, sicché l'amministratore non avrebbe potuto chiedere ed ottenere nei suoi confronti il decreto ingiuntivo; la delibera del 5-11-2003, emessa nei confronti di un estraneo al condominio, era da ritenersi, perciò, nulla ed erroneamente ne era stata addebitata al ricorrente la mancata impugnazione; il Giudice di Pace non aveva esaminato i documenti prodotti e l'eccezione di prescrizione; aveva accertato l'esistenza del credito sulla base dei soli documenti prodotti dal Condominio senza prendere in considerazione quelli prodotti da essa ricorrente.
Il primo motivo va accolto nei limiti di cui si dirà.
1. Innanzitutto deve rilevarsi che costituiscono principi informatori della materia - che a seguito della pronuncia n. 204 del 2006 della Corte Costituzionale nel giudizio secondo equità il giudice di pace deve osservare - quelli che in tema di condominio individuano il soggetto tenuto a corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni in virtù di un'obbligazione che viene di regola qualificata dalla giurisprudenza di legittimità come propter rem.
D'altra parte, hanno natura di norme processuali, che il giudice di pace deve applicare anche nel giudizio di equità, le regole che disciplinano il procedimento monitorio e le condizioni di ammissibilità del decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini.
2. Ciò premesso, la sentenza, nel rigettare l'opposizione, ha erroneamente disatteso l'eccezione con cui l'opponente aveva invocato l'insussistenza delle condizioni in proposito previste dall'art. 63 primo comma disp. att. cod. civ. per l'emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino: la ricorrente aveva al riguardo dedotto la propria estraneità al Condominio e alla delibera di approvazione delle spese emessa dall'assemblea, alla quale non era stata convocata, atteso che la medesima nel 1999 aveva venduto l'unità immobiliare di sua proprietà ubicata nello stabile condominiale.
La sentenza ha, in proposito, rilevato che le contestazioni sollevate dall'opponente non avevano riguardato l'illegittimità della delibera. Al riguardo, occorre allora considerare che in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990).
Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”).
Pertanto, il decreto ingiuntivo opposto andava revocato, perché emesso al di fuori dei casi in cui è ammesso: la sentenza è erronea e va cassata (come si dirà infra) laddove ha confermato l'opposto decreto.
3. Peraltro, va considerato che l'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è costituito solo dalla verifica dell'ammissibilità e della validità del procedimento monitorio ma anche dalla fondatezza della domanda di merito introdotta a seguito della rituale costituzione delle parti; conseguentemente il giudice, anche quando dichiari la nullità del decreto ingiuntivo, deve pronunciarsi nel merito sulla domanda introdotta con il ricorso.
Orbene, la questione di merito decisa affermativamente dalla sentenza impugnata è se: nei confronti del condominio il condomino alienante debba rispondere o meno dei contributi maturati quando egli era proprietario dell'unità immobiliare ma che siano stati approvati con delibera successiva all'alienazione.
La sentenza ha accertato che la delibera con cui erano stati posti a carico della ricorrente gli oneri condominiali, di cui era stato chiesto il pagamento con il ricorso per decreto ingiuntivo, si riferiva a spese che, concernendo il godimento di beni e di servizi comuni anteriore al momento in cui la medesima aveva venduto l'appartamento di sua proprietà, erano dalla medesima dovute, in quanto all'epoca condomina.
Occorre considerare che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si è venuta formando e che il Collegio ritiene di condividere, nei confronti del condominio l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, cfr. tra le altre Cass. 12013/2004 (v. in motivazione); 6323/2003; 4393/1997.
L'obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l'obbligazione. Ciò posto, va sottolineato che l'art. 63 secondo comma disp. att. cod. civ. stabilisce: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
Dunque, la norma - che è applicazione in tema di condominio del principio di cui all'art. 1104 cod. civ. dettato in materia di comunione - non esclude l'obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Sotto tale profilo, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l'obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l'acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l'obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo - peraltro limitatamente al periodo considerato - si aggiunge a quella del cedente.
Pertanto, alla stregua della documentazione esaminata, la sentenza, procedendo a un accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità (al riguardo v. infra sub secondo motivo) ha correttamente ritenuto l'esistenza del credito azionato nei confronti della B. in quanto relativo alla gestione di beni e di servizi condominiali concernente un periodo di tempo anteriore alla vendita dell'appartamento.
Per quanto concerne l'eccezione di prescrizione, in relazione alla quale viene dedotta la violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., la ricorrente non ha ottemperato all'onere, stabilito a pena di inammissibilità dell'eccezione, di indicare l'atto o il verbale in cui l'aveva sollevata e di trascriverne il testo. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.) con cui il giudicante aveva ritenuto provato il credito relativo alle spese condominiali alla medesima addebitate ed aveva rigettato la domanda riconvenzionale, avendo considerato soltanto la documentazione proveniente dal Condominio e peraltro contestata da essa ricorrente - che pure era stata riconosciuta estranea alla delibera - e non anche quella dalla medesima depositata. Il motivo è inammissibile, atteso che nei confronti delle sentenze pronunciate secondo equità, ai sensi dell'art. 113 cod. proc. civ., non è deducibile il vizio di motivazione di cui 360 n. 5 cod. proc. civ. ma va denunciata la nullità della sentenza, ai sensi dell'art. 360 n. 4 cod. proc. civ., nell'ipotesi di motivazione insussistente od apparente, che nella specie non è sicuramente configurabile, avendo il Giudice di Pace indicato la causale delle somme dovute e le ragioni per le quali è stata rigettata la domanda riconvenzionale, precisando le fonti di prova in base alle quali era pervenuto a ritenere provata l'esistenza del credito (rendiconti regolarmente approvati): in realtà, la doglianza si risolve nella richiesta di rivalutazione del materiale probatorio e nella denuncia del travisamento delle risultanze processuali, che sono evidentemente sottratti al sindacato di legittimità.La sentenza va cassata in relazione al primo motivo, nella parte in cui è stato accolto secondo quanto precisato in motivazione, limitatamente alla statuizione di conferma dell'opposto decreto; non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa va decisa nel merito: va revocato l'opposto decreto e la B. deve essere condannata al pagamento della somma di euro 464,81, risultata dovuta; mentre va confermata la sentenza impugnata laddove aveva rigettato la domanda riconvenzionale. Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di merito e di quelle relative alla fase di legittimità.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo del ricorso per quanto in motivazione rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto limitatamente alla statuizione di conferma dell'opposto decreto e, decidendo nel merito, revoca l'opposto decreto; condanna la ricorrente al pagamento della somma di euro 464,81, con gli interessi legali dalla domanda. Conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Compensa le spese del giudizio di merito e quelle relative alla fase di legittimità.
