Nel corso di un giudizio di sfratto per morosità, la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità. Sicchè, la clausola di indicizzazione non prevede un aggiornamento automatico, essa cioè non può attribuire immediatamente al locatore il diritto a future maggiorazioni nominali del canone, ma soltanto il diritto di farne richiesta, con la conseguenza che, fin tanto che il locatore non adempia l’onere di domandare, non può pretendere l’aggiornamento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Sede Distaccata di Barletta
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, Sede Distaccata di Barletta, Avv.Nicola Frivoli ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente Sentenza nelle cause civili riunite ed iscritte al n.13512 del ruolo generale relativo all’anno 2007, nonché al n.13753 del ruolo generale relativo all’anno 2007, posta in deliberazione all’udienza del 26/09/2008,
TRA
L. F., T. B., T. S. A., T. R., T. T. M., in qualità di eredi del sig. T. P., elettivamente domiciliati in Barletta (omissis), presso lo studio dell’Avv. A. C., dalla quale sono rappresentati e difesi giusta procura a margine delle intimazione per sfratto per morosità;
-RICORRENTI-
E
I. S.R.L., in persona del legale rapp.te pro-tempore, elettivamente domiciliato in Barletta alla (omissis), presso lo studio dell’Avv. G. C., dal quale è rappresentata e difesa giusta procura a margine delle comparse di costituzione,
-RESISTENTE-
Oggetto:Merito sfratto per morosità.
CONCLUSIONI:Le parti concludevano come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato di intimazione per sfratto per morosità il 29.6.2007, gli eredi legittimi del de cuius sig. T. P., proprietari dell’unità immobiliare sita in Barletta alla via (omissis), piano terra, in virtù di contratto di locazione stipulato dal defunto in data 10.1.1991, è condotto in locazione, per uso diverso all’abitazione in capo alla I. s.r.l., dichiaravano che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento degli aggiornamenti degli indici ISTAT per un ammontare di € 8.141,16.
Costituitosi il contraddittorio nel corso dell’udienza del 3.8.2007, la società I. s.r.l. ha spiegato opposizione alla convalida ed ha sostenuto di aver adempiuto all’obbligazione pecuniaria prevista per legge.
Concludeva, pertanto, per l’opposizione allo sfratto per morosità e la vittoria di spese ed onorari di giudizio.
Il giudice a tale udienza si riservava e scioglieva la stessa alla data del 10.9.2007 e chiusa la fase speciale, con rigetto della richiesta di emissione dell’ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., disponeva la trasformazione del rito, ex artt.667 e 426 c.p.c., con assegnazione di termine perentorio per l’integrazione dell’atto introduttivo mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti e fissazione dell’udienza di discussione alla data del 14.1.2008, contrassegnato da R.G.13512/2007.
Con atto notificato di intimazione per sfratto per morosità il 21.5.2007, gli eredi legittimi del de cuius sig. T. P., proprietari dell’unità immobiliare sita in Barletta alla via (omissis), piano terra, in virtù di contratto di locazione stipulato dal defunto in data 10.1.1991, è condotto in locazione, per uso diverso all’abitazione in capo alla I. s.r.l., dichiaravano che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento degli aggiornamenti degli indici ISTAT per un ammontare di € 8.141,16, decorrenti dall’anno 1999 a maggio 2007 e canoni di locazione da marzo 2007 a maggio 2007, per € 3.056,25.
Costituitosi il contraddittorio nel corso dell’udienza dell’11.6.2007, la società I. s.r.l. ha spiegato opposizione alla convalida ed ha sostenuto di aver adempiuto all’obbligazione pecuniaria prevista per legge.
Concludeva, pertanto, per l’opposizione allo sfratto per morosità e la vittoria di spese ed onorari di giudizio.
Il giudice a tale udienza si riservava e scioglieva la stessa alla data del 18-9.6.2007 e chiusa la fase speciale, con rigetto della richiesta di emissione dell’ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., disponeva la trasformazione del rito, ex artt.667 e 426 c.p.c., con assegnazione di termine perentorio per l’integrazione dell’atto introduttivo mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti e fissazione dell’udienza di discussione alla data del 14.1.2008, contrassegnato da R.G.13753/2007.
All’udienza del 14.1.2008, il giudicante provvedeva alla riunione dei due procedimenti menzionati, poiché sussistevano i presupposti di legge, con ordinanze emesse in corso di causa e si riservava. Scioglieva la stessa in data 21.1.2008, ritenendo i giudizi riuniti maturi per la decisione, fissando udienza del 26.9.2008, per la discussione e decisione, con assegnazione di termine per il deposito di note conclusive.
Le cause riunite sono istruite con produzione documentale.
All’udienza del 26.9.2008, le cause riunite sono state decise con lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda dei ricorrenti va rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, ritiene, codesto giudicante, di non poter accogliere l’eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva avanzata dal resistente, I. s.r.l..
Come è noto, infatti, il legittimato attivo è colui nei cui confronti sia affermata la titolarità del diritto e cioè colui nei cui confronti l’azione può essere esercitata con la conseguente facoltà, per il Giudice, di verificarne la esistenza in ogni stato e grado del procedimento.
La legittimazione ad agire (legitimatio ad causam) identifica le parti e si fonda esclusivamente sulla titolarità effettiva e reale delle posizioni giuridiche dedotte in giudizio. Essa riguarda tutte le parti, non solo l’attore, ma anche il convenuto e quindi attiene strettamente alla regolare costituzione del contraddittorio. È evidente, infatti, che la domanda è legittimamente proposta non solo se proviene dal titolare del diritto e dell’azione, ma anche se è correttamente rivolta contro il soggetto, o i soggetti, che in quanto titolari della posizione giuridica contrapposta a quella invocata dall’attore hanno reale interesse a contraddire e a difendersi. La legittimazione ad agire/contraddire integra, pertanto, una questione preliminare di merito, il cui oggetto è costituito dall’appartenenza effettiva alle parti in causa delle posizioni giuridiche attive o passive dedotte in giudizio.
Per poter assumere, quindi, legittimamente la qualità di attore o convenuto in un ipotetico giudizio, occorre necessariamente che alle parti in causa sia riconducibile la titolarità del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, con la conseguenza che nelle ipotesi in cui tale nesso o collegamento non sia stato individuato in nessun modo, il Giudice adito dovrà dichiarare il difetto di legittimazione attiva o passiva. Nel caso de quo va affermato, a seguito dell’esame della documentazione in atti, che gli eredi del sig.T. P., sono legittimati ad esercitare l’azione in capo alla I. s.r.l., poiché subentrano nel rapporto locatizio del de cuius, stipulato con il conduttore menzionato.
Con riferimento alla eccezione sollevata da parte resistente in ordine alla inammissibilità del procedimento con R.G.13512/2007, per la violazione del principio del “ne bis in idem”, la ritiene superata, atteso che il giudicante ha provveduto con ordinanze del 14.1.2008, alla riunione dei due procedimenti, che in effetti, dall’attenta analisi dei contenuti ivi indicati, hanno il medesimo petitum e causa pretendi.
Invece, in ordine al pagamento dei canoni di locazione, come sollevato dai ricorrenti, è emersa una consuetudine tra le parti, differente, rispetto a quanto stabilito nel contratto stipulato in data 10.1.1991, ovvero l’accumulo delle pigioni ed il versamento in un’unica soluzione in capo al locatore, da parte del conduttore; tale circostanza è sempre stata accettata dal locatore, come emerge per tabulas, dalla documentazione prodotta in atti dal resistente, escludendo qualsivoglia addebito in capo al debitore circa una eventuale mora debendi, con susseguente risoluzione per inadempimento, ex art.1453 c.c..
Nel merito della contesa, sulla richiesta dell’indice ISTAT, di € 8.141,16, per arretrati dal 1999 a maggio 2007, da parte dei ricorrenti, il presente magistrato ritiene tale pretesa infondata.
Per meglio dire, nel contratto di locazione stipulato tra le parti è previsto quanto segue:”All’inizio di ogni anno successivo verrà aggiornato nella misura massima consentita dall’art.32 L.392/1978”.
Il riamando giuridico afferisce all’art.32 della L.392/1978, che recita quanto segue:”Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornamento annualmente su richiesta del locatore……….”.
Ergo, emerge un aspetto incontrovertibile, il contratto di locazione prevede un aggiornamento automatico del canone di locazione; però l’odierno giudicante ritiene non dovuto l’indice ISTAT richiesto, in quanto un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato ha sancito che “ la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità….. “ ( c.f.r. Cass. Civ. Sez. III sent. n. 1290 del 06/02/1998, Foro It., 1998, I, 746 ).
Sicchè, la clausola di indicizzazione non prevede un aggiornamento automatico, essa cioè non può attribuire immediatamente al locatore il diritto a future maggiorazioni nominali del canone, ma soltanto il diritto di farne richiesta, con la conseguenza che, fin tanto che il locatore non adempia l’onere di domandare, non può pretendere l’aggiornamento.
Infatti, nella fattispecie posta al vaglio del presente giudicante, dall’esame della documentazione, non vi sono richieste specifiche da parte dei ricorrenti circa l’aggiornamento dell’indice ISTAT della pigione annuale, perciò nulla è dovuto agli intimanti per gli arretrati del menzionato indice ISTAT. Per meglio dire, il diritto all’aggiornamento è annuale e vi è la necessità di una richiesta, ma se tale richiesta manca per tutto un anno, il diritto all’aggiornamento viene perduto, perciò non si possono in tal senso chiedere gli arretrati.
In virtù di quanto innanzi precisato, alla luce delle argomentazioni affrontate, vanno rigettate le domande riunite dei ricorrenti, poiché infondate in fatto e diritto.
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da L. F., T. B., T. S. A., T. R., T.T. M. nei confronti della I. s.r.l., così provvede:
1) rigetta la domanda dei ricorrenti;
2) condanna i ricorrenti al pagamento in favore del difensore del resistente dichiaratosi distrattario, delle spese di lite che liquida in € 2.000,00, di cui € 800,00 per diritti, € 1.200,00 per onorari oltre spese generali 12,50% ex art. 14 T.F., IVA e CAP come per legge.
Così deciso in Barletta,lì 26/9/2008
IL GIUDICE
Avv. Nicola Frivoli
