sabato 29 novembre 2008 - Pubblicazione a cura di Luigi Piazzolla
Contratto di locazione - registrazione del contratto verbale - novazione
Nel corso del giudizio di sfratto per finita locazione, la denuncia verbale di locazione di affitto di beni immobili non va considerata come instaurarsi di un nuovo rapporto locatizio sorto tra le parti; perciò tale adempimento fiscale, ovvero il pagamento dell’imposta di registro, non va in alcun modo interpretato come formazione di un nuovo contratto verbale stipulato tra le parti.
Infatti, si ha novazione del rapporto di locazione qualora le variazioni non riguardino solo il termine di scadenza o la misura del canone, si è in presenza di un nuovo contratto qualora le parti abbiano inteso disciplinare ex novo il rapporto fissando una nuova data di inizio in modo del tutto indipendente ed avulso dalle vicende del precedente contratto.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Sede Distaccata di Barletta
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, Sede Distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 13051 del ruolo generale relativo all’anno 2008, posta in deliberazione all’udienza del 10/11/2008,
TRA
P. L., elettivamente domiciliato in Barletta alla via (omissis), presso lo studio dell’Avv. R. L., dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine all’atto di intimazione di sfratto per finita locazione.
-RICORRENTE-
E
G. M., elettivamente domiciliato in Barletta alla via (omissis), presso lo studio dell’Avv. F. P. C., dal quale è rappresentato e difeso giusta procura in calce all’intimazione di sfratto per finita locazione, con spiegata domand riconvenzionale.
-RESISTENTE-
Oggetto: opposizione a sfratto per finita locazione
CONCLUSIONI:Le parti concludevano come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in date 2-3-/10/2007, il sig. P. L. conveniva innanzi a codesto Tribunale il sig. G. M. onde sentire convalidare lo sfratto per finita locazione alla data del 31/07/2007 in relazione al contratto di locazione decorrente dall’1/08/1995, stipulato tra le parti, in virtù di rituale disdetta inviata al conduttore in data 2.1.2007. Con vittoria di spese.
Con comparsa di costituzione e domanda riconvezionale, depositata il 12/11/2007, si costituiva l’odierno resistente, il quale contestava le avverse eccezioni in fatto e diritto, pertanto chiedeva il rigetto della avversa domanda e spiegava domanda riconvenzionale e ne chiedeva l’accoglimento per l’esistenza di un contratto verbale tra le parti. Con vittoria delle spese di lite.
Costituitosi il contraddittorio all’udienza del 12.11.2007, dopo divresi rinvii, il giudicante riservatosi all’udienza del 14.1.2008, scioglieva la stessa in data 25.1.2008, il giudicante, rigettava la richiesta di emissione dell’ordinanza di provvisorio rilascio, ex art.665 c.p.c., disponeva la trasformazione del rito da ordinario a speciale e fissava l’udienza di discussione del 26/05/2008 con concessione di termine sino a dieci giorni prima di tale udienza per il deposito di memorie e documenti.
A tale udienza, il giudice si riservava e scioglieva la stessa in data 13.6.2008, e rinviava la causa per la discussione e decisione con termine per il deposito di note conclusive sino a dieci giorni prima dell’udienza.
La causa è istruita con produzione documentale.
Dopo un rinvio, all’udienza del 10/11/2008 la causa è stata decisa con lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda va accolta per lo sfratto per finita locazione, ma non in ordine alla richiesta dei canoni di locazione impagati dal resistente, di contro va rigettata la spiegata domanda riconvenzionale del detto resistente, per le ragioni di seguito esposte.
Codesto giudicante a seguito di un attento esame della documentazione prodotta in atti, non può non condividere le argomentazioni difensive sostenute dall’intimante.
Il contratto di locazione prodotto agli atti di causa dall’intimante, con data 01.8.1995, vincola le parti, per meglio dire, indipendentemente dal fatto che nello stesso contratto non è indicato il canone, afferente l’appartamento sito in Barletta alla via (omissis), quantomeno individua la data certa dell’inizio del rapporto locatizio, alla luce della sottoscrizione delle parti, che non è stata da alcuno delle stesse disconosciuta.
Orbene, va anche precisato che solo dall’entrata in vigore della L.9 dicembre 1998, n.431, è stata resa obbligatoria la forma scritta ad substantiam del rapporto di locazione per uso abitativo, perciò non prima di tale data i rapporti locatizi si potevano stipulare oralmente.
Sicchè, anche volendo non considerare efficace il contratto sottoscritto tra le parti in data 01.8.1995, comunque il sig. G. M. aveva in locazione l’unità immobiliare oggetto del presente giudizio.
Tuttavia, anche volendo prendere in considerazione le tesi difensive argomentate da parte resistente, che va comunque rigettata, va rilevato che la denuncia verbale di locazione di affitto di beni immobili, prodotta in atti, non va considerato come un nuovo rapporto di locazione sorto tra le parti, perciò una novazione del rapporto di locazione, con decorrenza dall’1.9.1997, atteso che la Legge Finanziaria 1997, aveva stabilito che i contratti nei limiti di £.2.400.000, andavano comunque registrati; perciò tale adempimento fiscale, ovvero del pagamento dell’imposta di registro, non va in alcun modo interpretato come formazione di un nuovo contratto verbale stipulato tra le parti, posto che, tra l’altro, nella detta denuncia, emerge, senza ombra di dubbio, avvalorando l’assunto della decorrenza dell’inizio del rapporto locatizio del ricorrente, il quale è sorto l’1.8.1995, con decorrenza sino al 31.7.1999.
Ad abundantiam, non è applicabile nella presente fattispecie posta al vaglio del presente giudice il contratto di novazione, posto che si ha novazione del rapporto di locazione qualora le variazioni non riguardino solo il termine di scadenza o la misura del canone, si è in presenza di un nuovo contratto qualora le parti abbiano inteso disciplinare ex novo il rapporto fissando una nuova data di inizio in modo del tutto indipendente ed avulso dalle vicende del precedente contratto (c.f.r. Trib. Napoli 04/02/1999), ne consegue, quindi, che dall’esame della documentazione prodotta dall’intimante, indubbiamente il contratto di locazione tra le parti in causa è iniziato l’1/08/1995.
Alla luce di tutto quanto innanzi detto la disdetta effettuata dal sig. P. L. è sicuramente tempestiva essendo stata inviata in forma di lettera raccomandata in data 2/01/2007 pertanto la domanda così come proposta dall’intimante, va accolta e per l’effetto va dichiarato cessato il contratto di locazione alla data del 31/07/2007; va, altresì, condannata parte resistente al rilascio, in favore di parte ricorrente, dell’appartamento sito in Barletta alla via (omissis), libero e sgombro da persone e cose, fissando per l’esecuzione la data del 26/01/2009.
Di contro, va rigettata la spiegata domanda riconvenzionale del resistente, per ragioni sin d ‘ora argomentate.
Invece, non va assolutamente accolta, epperciò rigettata perché inammissibile, la domanda formulata dal ricorrente, con la memoria integrativa del 23.4.2008, in ordine al mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dell’intimato, e la condanna al pagamento di tali pigioni impagate in favore dell’intimante, atteso che oggetto della materia del contendere è lo sfratto per finita locazione, e non lo sfratto per morosità ed la conseguente risoluzione per inadempimento contrattuale del contratto di locazione sorto tra le parti.
In ordine alla spese processuali, ritiene questo giudice sussistere giusti motivi per una declaratoria di integrale compensazione della spese.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da P. L. nei confronti di G. M., così provvede:
1) dichiara valido ed efficace lo sfratto per finita locazione, con atto notificato all’intimato il 2-3-/10/2007;
2) per l’effetto, dichiara cessato, il contratto di locazione alla data del 31/07/2007;
3) sempre per l’effetto condanna la parte resistente al rilascio, in favore di parte ricorrente, dell’immobile sito in Barletta alla via (omissis), libero e sgombro da persone e cose, fissando per l’esecuzione la data del 26/01/2009;
4) rigetta la domanda di parte ricorrente in ordine ai canoni non corrisposti dal ricorrente;
5) rigetta la spiegata domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente;
6) compensa le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Barletta,lì 10/11/2008
IL GIUDICE
Avv. Nicola Frivoli
