mercoledì 23 luglio 2008 - Pubblicazione a cura di Luigi Piazzolla
Contratto di locazione - condizione sospensiva - validità
Nell’ambito dell’autonomia privata, nel corso della stipula di un contratto di locazione, le parti possono vincolare l’adempimento di un contratto ad una serie di eventi condizionati con la susseguente efficacia o meno del contratto in senso sospensivo, sicchè non si configura assolutamente una illegittimità delle menzionate condizioni, purchè esse siano state concordemente accettate dalle parti. (cfr.Cass.civ.sez.II, 15.11.2006, n.24299).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Sede Distaccata di Barletta
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, Sede Distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 13548 del ruolo generale relativo all’anno 2005, posta in deliberazione all’udienza del 18/04/2008,
TRA
U. R. E. S.P.A., in persona dell’Amministratore Delegato pro-tempore, elettivamente domiciliata in Barletta alla (omissis), presso lo studio dell’Avv. A. C., e dall’Avv. P. L. rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso ex art. 447 bis c.p.c..
-RICORRENTE-
E
F. M. V. E C. M., elettivamente domiciliati in Barletta alla (omissis), presso lo studio dell’Avv. M. S., dal quale sono rappresentati e difesi giusta procura a margine della memoria di costituzione con domanda riconvenzionale.
-RESISTENTI-
Oggetto: risoluzione contratto di locazione.
CONCLUSIONI:Le parti concludevano come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., notificato in data 15/09/2005, la U. R.E. S.p.A., in persona dell’Amministratore Delegato pro-tempore, nel mentre sipulava un contratto preliminare di locazione, per uso ufficio, avente ad oggetto i locali siti in Barletta al (omissis), secondo piano, di mq.51,00 circa e mq.47 circa, verificava che i sigg.ri F. M. e C. M. presentatisi quale proprietari delle dette unità immobiliari, in realtà erano soltanto promettenti acquirenti, invece i menzionati immobili, all’epoca, erano di proprietà della I. M. s.r.l.. Comunque in data 16.7.2004, le parti stipulavano un contratto di locazione, con decorrenza 01.7.2004, però tale contratto conteneva, per la sua efficacia, delle condizioni sospensive che i resistenti avrebbero dovuto adempiere, in un termine di trenta giorni dalla data di acquisto degli immobili. In realtà l’atto di proprietà del 23.9.2004, evidenziava l’acquisto di uno delle due unità immobiliari, solo in capo al sig. F. M. V., unitamente a F. A., mentre nulla si definiva in capo alla sig.,ra C. M., la quale in data 5.10.2004, dichiarava di non poter adempiere. Pertanto sigg.ri F.-C. erano stati inadempienti, perciò la ricorrente adiva le vie di giustizia, per sentire accertare e dichiarare l’inefficacia del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 16.7.2004, con condanna degli stessi alla restituzione dei pagamenti dei canoni trimestrali di € 7.500,00 (di cui € 4.500,00 in capo al sig.F. M. V. ed € 3.000,00 in capo alla sig.ra C. M.), nonché il pagamento dei danni per spese tecniche per la progettazione di € 2.356,20, Con vittoria di spese e competenze di causa.
In data 3.3.2006, si costituivano i resistenti i quali spiegavano domanda riconvenzionale e veniva spostata la prima udienza alla data del 9.10.2006, i quali impugnavano e contestavano tutto quanto ex adverso dedotto e prodotto da parte ricorrente, in quanto infondato in fatto e diritto, e chiedevano acchè il giudicato adito accertasse e considerasse valido il contratto di locazione sorto tra parti in data 16.7.2004, nonché accertare l’inadempimento contrattuale del ricorrente alle obbligazioni assunte come da contratto, per l’effetto condannare al pagamento di € 4.500,00, oltre € 400,00 per spese ed € 5.000,00 a titolo di lucro cessante. Oltre interessi e rivalutazione, con vittoria di spese e competenze di causa.
Alla prima udienza del 9.10.2006, il giudice adito si riservava e scioglieva la riserva in data 25.10.2006, ed ammetteva i mezzi istruttori, interrogatori formali e prove testimoniali, rinviando la causa per l’espletamento all’udienza del 21.5.2007. Dopo un rinvii, parti resistenti venivano chiarate decadute dalla prova testimoniale, ed all’udienza del 10.12.2007, la causa veniva rinviata per la decisione e discussione all’udienza del 18/04/2008, con assegnazioni di termine di giorni dieci, da tale udienza, alle parti per il deposito di note conclusive.
La causa è stata istruita sia con l’assunzione delle prove orali che con produzione documentale
All’udienza del 18/04/2008 la causa è stata decisa con lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda va accolta per il ricorrente e, di contro, rigettate le spiegate domande riconvenzionali dei resistenti, per le ragioni di seguito esposte.
Codesto giudicante a seguito di un attento esame della documentazione prodotta in atti, viste le prove orali assunte, non può che condividere le argomentazioni difensive sostenute dalla ricorrente.
Sicchè, il contratto di locazione sorto tra le parti in data 16.7.2004, va dichiarato inefficace, atteso che i resistenti, sigg.ri F. M. V. e C. M., non hanno adempiuto alle condizioni sospensive previste nel menzionato rapporto contrattuale nei punti a), b) e c), ovvero, in particolare, sul primo punto i medesimi, non sono divenuti proprietari delle unità immobiliari site in Barletta al (omissis), uno di mq.51 e l’altro di mq.47, perciò non potevano in alcun modo di disporre dei detti immobili.
Per meglio dire, non avevano la titolarità di poter stipulare alcun contratto di locazione con il ricorrente, alla luce della mancanza della piena proprietà dei menzionati immobili, così come previsto:”La validità ed efficacia del presente impegno, da parte della U. R. E. S.p.A., è espressamente subordinata al verificarsi delle seguenti condizioni:a) che i promettenti acquirenti sigg. F. M. V. e C. M., entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione del presente atto la piena proprietà ed il possesso indiscriminato del bene oggetto della presente locazione”……
Posto ciò, i resistenti non hanno adempiuto a delle condizioni sospensive, così come concordate, con l’effetto susseguente dell’inefficacia del rapporto di locazione sorto tra le parti, per mancato avveramento delle condizioni ivi indicate, e non rispettando il termine essenziale previsto dei trenta giorni.
Inoltre, i sigg.ri F. e C. non adempiendo alle proprie obbligazioni, hanno sicuramente violato i doveri di correttezza e buona fede che devono sempre intercorrere tra le parti nel corso della stipula di un contratto (V.Cass.Civ.2004 n.19146)
Tra l’altro, nell’ambito di un’autonomia privata, le parti possono vincolare l’adempimento di un contratto ad una serie di eventi condizionati (così come hanno fatto la ricorrenti con i resistenti) con la susseguente efficacia o meno del contratto in senso sospensivo, sicchè non si configura assolutamente una illegittimità delle menzionate condizioni, purchè esse siano state concordemente accettata dalle parti, come la fattispecie posta al vaglio del presente giudicante (cfr.Cass.civ.sez.II, 15.11.2006, n.24299).
Perciò, non va sottaciuto un aspetto incontrovertibile e di palmare evidenza: i resistenti non hanno adempiuto alle condizioni sospensive concordate tra le parti, eppertanto gli stessi devono sopportre gli effetti di tale inadempimento.
Ciò stante, va dichiarata l’inefficacia del contratto di locazione sorto tra le parti, in data 16.7.2004, e condannati i sigg.ri F. e C., in virtù di tale inefficacia, alla restituzione del pagamento dei canoni di locazione, pagati trimestralmente, dalla ricorrente, nella misura di € 7.500,00, di cui € 4.500,00, in capo al sig.F. M. V. ed € 3.000,00 in capo alla sig.ra C. M., oltre gli interessi di legge, nonché i medesimi devono, in solido, provvedere al pagamento della somma di € 2.356,20, per spese tecniche sostenute dalla U. R. E. S.p.A. per la progettazione dell’Ing. C., così come documenti prodotti nel fascicolo di parte ricorrente.
Con riferimento alle domande riconvenzionali spiegate dai resistenti va detto che le stesse non possono in ogni caso essere accolte, posto che il giudice adito accogliendo la domanda principale della ricorrente, diametralmente opposta a quella dei resistenti, deve rigettarle in toto, dichiarandole non accoglibili sia in ordine alla richiesta di validità del contratto di locazione sorto tra le parti -proprio perché il menzionato rapporto contrattuale è da considerasi inefficace per le ragioni sin d’ora precisate; di conseguenza anche le domande di danno, ed inadempimento della ricorrente sono da rigettare sempre per le stesse ragioni in ordine all’accertamento della inefficacia del contratto di locazione, come già più volte ribadito. Codesto giudice, pertanto, accoglie la domanda della ricorrente, dichiarando l’inefficacia del contratto sorto tra le parti in data 16.7.2004, con decorrenza 01.7.2004, per l’effetto, condanna i resistenti alla restituzione delle somme versate a titolo di canoni, in favore della ricorrente, per la complessiva somma di € 7.500,00, di cui € 4.500,00, in capo al sig. F. M. V. ed € 3.000,00, in capo alla sig.ra C. M., oltre interessi di legge, nonchè condanna, altresì, sempre i resistenti, in solido tra loro, al pagamento della somma di € 2.356,20, in favore della ricorrente per le spese tecniche di progettazione sostenute da quest’ultima;
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da U. R. E. S.p.A. confronti di F. M. V. e C. M., così provvede:
1) accoglie la domanda della ricorrente;
2) per l’effetto, dichiara l’inefficacia del contratto di locazione stipulato tra le parti;
3) sempre per l’effetto, condanna i resistenti alla restituzione delle somme versate a titolo di canoni, in favore della ricorrente, per la complessiva somma di € 7.500,00, di cui € 4.500,00, in capo al sig. F. M. V. ed € 3.000,00, in capo alla sig.ra C. M., oltre interessi di legge;
4) condanna, altresì, i resistenti, in solido tra loro, al pagamento della somma di € 2.356,20, in favore della ricorrente per le spese tecniche di progettazione sostenute da quest’ultima;
5) rigetta le domande riconvenzionali spiegate dai resistenti;
6) condanna i resistenti al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese di lite, liquidate in complessivi € 1.455,00 di cui € 155,00 per esborsi, € 500,00 per diritti e € 800,00 per onorari, oltre spese generali del 12,50 % ex art.14 T.F., IVA e CAP come per legge.
Così deciso in Barletta,lì 18/04/2008
IL GIUDICE
Avv. Nicola Frivoli
