giovedì 5 giugno 2008 - Pubblicazione a cura di Luigi Piazzolla
Contratto di locazione - difetto di forma scritta - nullità
Per il contratto di locazione, per uso abitativo, è necessaria la forma scritta. Il contratto verbale è nullo in virtù del combinato disposto dell’art. 1 L. 431/98 che prevede il requisito della forma scritta ad substantiam e dell’art. 1418 c.c. che sanziona con la nullità la mancanza di uno dei requisiti di cui all’art. 1325 c.c.” (in tale senso Trib. Arezzo 08/11/2005; Trib. Savona 16/07/2005).
Tra l’altro vi è la non esperibilità del procedimento speciale di convalida di sfratto quando ci si trovi di fronte a contratti nulli per difetto di forma scritta.
Si ritiene, infatti, che sia precluso al giudice, in sede di procedimento sommario, anche d’ufficio, di prendere in esame il contratto nullo per difetto di forma. (c.f.r. Trib. Reggio Calabria 29/03/2001-cfr.Trib.Trani sede distaccata di Barletta, 26.5.2007 n.115, www.giurisprudenzabarese.it ).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Sede Distaccata di Barletta
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, Sede Distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli ha pronunciato la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 13186 del ruolo generale relativo all’anno 2007,posta in deliberazione all’udienza del 05/05/2008,
TRA
T. C., elettivamente domiciliato in Barletta alla via (omissis), presso e nello studio dell’Avv. F. S. dal quale è rappresentato e in virtù di procura in calce allo sfratto per morosità
-RICORRENTE-
E
B. F., elettivamente domiciliato in Barletta alla via (omissis), presso e nello studio dell’Avv. A. S., dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
-RESISTENTE-
Oggetto:Opposizione a sfratto per morosità
CONCLUSIONI:Le parti concludevano come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione per convalida di sfratto per morosità notificato in data 06/02/2007, il sig. T. C., premesso di essere proprietario e locatore dell’appartamento ammobiliato posto in Barletta al primo piano del fabbricato civico 15 di via (omissis), deduceva di aver concesso in locazione per uso abitativo tale immobile al sig. B.F. per un canone mensile di € 300,00 da corrispondersi il giorno 8 di ogni mese.
Deduceva, il ricorrente, che il sig. B. si era reso moroso nei confronti del locatore della somma di € 1.500,00 rinveniente dal mancato pagamento dei canoni di locazione di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2006 e gennaio 2007.
Costituitosi il contraddittorio l’intimato ha spiegato opposizione alla convalida ed ha sostenuto preliminarmente l’inesistenza di un contratto scritto tra le parti in causa, eccepiva poi, l’inesistenza della pretesa creditoria avanzata dal locatore sostenendo di aver sempre pagato il canone di locazione senza mai peraltro ricevere ricevuta di pagamento. Concludeva chiedendo il rigetto dell’avversa domanda poiché infondata in fatto e diritto, in via riconvenzionale chiedeva il risarcimento per i danni subiti a causa delle cattive condizioni in cui versava l’immobile per la complessiva somma di € 5.000,00 o di quell’altra somma ritenuta di giustizia, con vittoria di spese di lite.
All’udienza del 12/03/2007 il giudicante si riservava e, con ordinanza resa in data 23/03/2007, rilevata la mancanza di un contratto scritto tra le parti nonché l’incertezza in ordine alla pretesa creditoria, rigettava l’istanza di emissione dell’ordinanza di rilascio, disponeva il mutamento del rito e fissava l’udienza di discussione del 17/12/2007.
Successivamente il giudicante ammetteva le prove orali che venivano assunte all’ udienza successiva.
All’udienza del 18/02/2008 il giudicante, preso atto della mancata comparizione di parte resistente a rendere il deferito interrogatorio, ritenuto il giudizio maturo per la decisione, lo rinviava per la discussione e decisione all’udienza del 05/05/2008 con termine per il deposito di note conclusive.
La causa è stata istruita oralmente oltre che con produzione documentale.
All’udienza del 05/05/2008 la causa è stata decisa con lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda del ricorrente è infondata e va rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Dalla documentazione in atti, risulta che tra le parti in causa non risulta essere stato stipulato alcun contratto di locazione ad uso abitativo in forma scritta.
Orbene, un orientamento giurisprudenziale consolidato ha ribadito che “ per il contratto di locazione è necessaria la forma scritta. Il contratto verbale è nullo in virtù del combinato disposto dell’art. 1 L. 431/98 che prevede il requisito della forma scritta ad substantiam e dell’art. 1418 c.c. che sanziona con la nullità la mancanza di uno dei requisiti di cui all’art. 1325 c.c.” ( c.f.r. Trib. Arezzo 08/11/2005; Trib. Savona 16/07/2005).
Quand’anche, infatti, si volesse ritenere la stipula di un contratto verbale, tale negozio dovrebbe ritenersi comunque nullo in virtù del principio innanzi enunciato.
Va, quindi, precisato che con la L. 431/1998 è stata introdotta una importante novità che riguarda la forma del contratto di locazione, che a differenza di quanto previsto dalla disciplina generale contenuta nel codice civile ( art. 1571 e segg. ), prevede, dalla data di entrata in vigore della legge, la forma scritta, per la valida stipula dei contratti di locazione ( art. 1, n.4 ). Con l’entrata in vigore della predetta legge, si stabilisce che i nuovi contratti che hanno ad oggetto una locazione di natura abitativa devono essere obbligatoriamente stipulati per iscritto. La forma scritta è richiesta a pena di invalidità del contratto, la cui mancanza, a norma dell’art. 1418 c.c. che rinvia alla doverosa esistenza dei requisiti di cui all’art. 1325 c.c., determina la nullità del contratto di locazione, con conseguenze sostanziali sul piano processuale. Infatti una recente giurisprudenza ha affermato la non esperibilità del procedimento speciale di convalida di sfratto quando ci si trovi di fronte a contratti nulli per difetto di forma scritta ( c.f.r. Trib. Reggio Calabria 29/03/2001 ). Si ritiene, infatti, che sia precluso al giudice, in sede di procedimento sommario, anche d’ufficio, di prendere in esame il contratto nullo per difetto di forma.
In virtù di tutto quanto innanzi esposto, ritiene codesto giudice che l’inesistenza del contratto scritto di locazione, non possa essere superata neanche attraverso l’assunzione delle prove orali.
Precisato quanto innanzi va dichiarata la inammissibilità della domanda proposta in via subordinata dal ricorrente e diretta ad ottenere la dichiarazione di occupazione senza titolo dell’immobile di cui è causa.
Orbene, al riguardo va precisato che un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato ha stabilito che la domanda, come innanzi proposta, deve essere considerata domanda del tutto nuova ( per causa petendi e petitum ) rispetto alla originaria domanda e, pertanto, la stessa non può essere proposta a seguito di mutamento di rito ex art. 426 c.p.c. ( Cass. n. 13419 del 29/10/2001 ). Infatti, con il mutamento di rito, si ha il passaggio dalla fase di convalida a quella ordinaria in rito speciale ex art. 447 bis c.p.c. e, quindi, deve esserci continuità tra il giudizio c.d. sommario volto (nell’intenzione dell’intimante) all’emissione del provvedimento di convalida e il giudizio ordinario di cognizione conseguente alla (eventuale) opposizione dell’intimato.
Nel caso di specie la domanda proposta dal ricorrente è stata proposta per la prima volta con la memoria autorizzata e non trovando fondamento in fatti nuovi acquisiti al giudizio ad opera del resistente deve, dunque, ritenersi inammissibile per i motivi innanzi esposti ( c.f.r. Trib. Palermo 03/12/2002 ).
Allo stesso modo non può essere ritenuta in alcun modo meritevole di accoglimento la domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente in quanto non supportata da alcun elemento probatorio. Peraltro non può trascurarsi la circostanza relativa al fatto che il resistente non è comparso a rendere il deferitogli interrogatorio formale senza giustificato motivo né è comparso alle udienze successive rinunciando in questo modo a qualsiasi attività difensiva in suo favore.
Per i motivi innanzi precisati, la domanda della ricorrente è infondata e, pertanto, va rigettata.
In ordine al regime delle spese processuali, ritiene questo giudice sussistere giusti motivi, per una declaratoria di integrale compensazione delle spese di lite.
P.Q.M.
Il Giudice Onorario del Tribunale di Trani, sede distaccata di Barletta, Avv. Nicola Frivoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal sig. T. C. nei confronti di B. F., così provvede:
1) Rigetta la domanda del ricorrente;
2) dichiara inammissibile la domanda proposta in via subordinata dal ricorrente;
3) rigetta la spiegata domanda riconvenzionale del resistente;
4) compensa le spese di lite.
Così deciso in Barletta, lì 05/05/2008
IL GIUDICE
Avv. Nicola Frivoli
